미국 부동산 관련주(Open)오픈도어 기업 분석

미국 부동산 관련주(OPEN)오픈도어 기업 분석

1. 기업 소개

오픈도어(Opendoor)는 주거용 부동산 거래를 위한 온라인 회사이다. 2014년 설립되었고 샌프란시스코에 본사를 두고 있다. 비즈니스 모델은 단순하다. 주택을 팔고자하는 사람에게서 주택을 구매한 뒤 수리한다. 그 후 다시 판매등록하여 새로운 구매자를 찾는 것이다. 주택 판매자는 빠르게 현금을 확보할 수 있어서 좋고, 구매자는 오픈도어 회사에서 나름 보장된 집을 귀찮은 서류작업 없이 쉽게 구매할 수 있어서 좋다. 

 

전통적인 방식의 부동산 매매는 브로커, 은행, 보험사 등 많은 중개자가 관여하고 절차가 복잡하다. 또한 절차를 거칠수록 수수료도 불어나 주택 판매가격의 약 10% 이상을 쓸데없는 절차에 지불하게 된다.

 

미국은 매년 약 500만개의 주택이 매매되고 있고 대부분 거래는 부동산 중개업체를 통해 오프라인으로 이루어진다. 부동산 중개업체는 대부분 영세해서 1년에 15개 이하의 매매를 성사시키는 업체가 70%가까이 된다. 아직 확실한 비즈니스 모델이 없다는 것을 알 수 있다. 부동산 시장은 중고차, 식품시장보다 훨씬크고 온라인 비율도 낮기 때문에 잠재력도 크다.

 

오픈도어는 자체 주택평가 알고리즘도 가지고 있어 데이터가 많이 모일수록 더 정확한 가격 책정이 가능해진다. 주택의 가치를 평가할 때 현재 약 145개의 포인트를 평가하여 분석하는데 현재 가치측정 프로세스의 약 70%가 이미 자동화 되었다고 한다. 주택 매매에 집중하고 있지만 이러한 데이터가 쌓이면 부동산 빅데이터를 활용한 AI 사업을 키울 수 있는 기회도 있다. 

 

 

2. 모멘텀과 거래량(주식의 힘)

 

S&P 500 지수와 비교하여 최근 1년간 얼마나 올랐는지 보면 -73.94%로 S&P 지수와 비교가 안된다. 21년 10월 약간의 반등이 있었지만 현재까지 계속 하락중이다.

 

 

 

아래의 차트는 20년 12월 오픈도어가 스펙합병 상장이후 모든 주식거래의 차트이다. 현재 상장 당시 가격보다 한참 내려가 있는 것을 알 수 있다.

 

 

최근 1년 차트를 보면 엄청나게 요동친것을 알 수 있다. 30불을 넘던 주가가 현재 6불까지 내려왔다. 1/5토막은 정말 끔찍하다.

 

21.8.12일에는 역대 최대 거래량과 함께 23%나 갭상승을 했다. 이날은 오픈도어의 강력한 어닝발표가 있었다.

오픈도어 2분기 매출이 59% 증가했고 주택 판매량도 1분기보다 41%나 증가한 3,481채를 달성했다. 수익성도 개선되어 총이익도 증가했고 순손실은 감소했다. 다음 매출을 준비한다고 할 수 있는 주택구매도 136% 늘었다. 오픈도어는 8,494 가구를 매입했다.

 

21.11.2일에는 하루만에 17%의 주가가 움직이는 엄청난 장대 음봉이 나왔다. 

이날은 zillow라는 온라인 부동산 플랫폼 최대 경쟁사가 집을 사서 리모델링해서 다시 파는 homebuying business를 포기했다는 뉴스가 나왔다. 어떻게 보면 opendoor가 이제는 거의 독점구조로 갈 수 있는 호재라고 할 수 있다. 그래서 장 시작전 주가가 오른 상태에서 시작했지만 장마감때는 엄청나게 아래로 밀어버렸다. 

 

하락의 주요 원인은 zillow라는 큰 기업도 포기한 사업을 opendoor가 잘 해낼 수 있을까라는 의문인 것 같다. 질로우는 집을 사고 파는 그 사이의 시간동안 주택가격의 변동을 예측하기 너무 힘들다고 했다. 또한 주택을 구입가격보다 비싸게 많이 팔 수 있어야 하는데 유지 관리 및 마케팅 비용이 많이 들기에 큰 마진을 남길 수 없다고 한다. 

 

오픈도어도 현재 오프라인 업체들과 경쟁을 위해 4%정도로 마진율이 낮은 상황인데 시장의 점유율을 높일 때까지 과연 사업을 유지할 수 있을까 의문이다. 

 

이에 대한 답이 바로 21.11.11일에 나왔다.

이날 오픈도어는 실적발표를 하였는데 zillow와 다르게 성장하는 모습을 보여주었다. 3분기에 오픈도어는 1,5000채가 넘는 부동산을 구입하였고 약 6,000채의 주택을 판매했다. 매출이 전년 대비 91%나 증가한것이다. 오픈도어의 비즈니스는 질로우와 다르게 상대적으로 효율적인 방식으로 확장하고 있다는 것을 증명했다고 할 수 있다. 

11.11일 갭상승과 함께 25%나 주가가 올랐다.

 

 

3. price ratio

 

p/e ratio 와 forward p/e ratio 는 지난 혹은 향후 12개월 만들어낸 이익에 비해 시가총액이 얼마나올라있는가를 나타내는 지표이다.

 

오픈도어는 아직 적자기업으로 pe ratio가 측정이 불가하다.

 

 

순이익이 없기에 peg와 eps 성장률도 측정할 수 없었다.

 

 

*peg = price-earning to growth rate 로 per에서 eps 증가율을 나누면 된다. 즉 per이 수익성만 보는 지표라면 peg는 수익성과 성장성을 동시에 보여준다고 할 수 있다.

 

*미국 S&P500 종목의 평균 peg 는 1.11 이고 유명한 투자자인 피터린치는 peg가 0.5이하이면 저평가, 1.5 이상이면 고평가로 판단하였다. 

 

*EPS = earning per share 로 1주당 창출한 이익 즉 이익이 높아질수록 eps 커지고 발행주식수 증가할수록 eps 작아짐

*GAAP = Generally Accepted Accounting Principles 일반적으로 인정받는 회계원칙으로 작성한 것

 

*Non-GAAP = 공식 회계규정을 적용하지 않은것<일시적인 수익과 비용 제외 ex) 구조조정관련비, 인수합병비, 무형자산 상각비 등등>

 

* Diluted 는 희석된 주식 수라는 의미로 스톡옵션 등 아직 발행된 주식은 아니지만 향후 어떠한 조건이 갖춰졌을 때 주식으로 발행될 수 있는 것을 포함한 주식 수이다. 즉 BASIC 보다 더 보수적으로 평가한 지표라 할 수 있다.

 

 

ps ratio(price/sales ratio) 확인.

ps ratio는 각종 비용을 제외하기 전인 매출에 비해 시가총액이 얼마나 올랐는지 확인 할 수 있는 지표로 이제 막 시장에 진입한 기업이나 2차전지 같은 새로운 신사업은 지출할 비용이 많기에 단순 매출을 활용한 지표를 사용.(특히 이익이 마이너스인 기업)

 

 

ps ratio가 엄청나게 낮은데 그 이유는 비싼 부동산을 팔기 때문이다. 매출은 엄청나게 높지만 실질 마진은 4%정도이기에 순이익은 적다고 할 수 있다.

 

 

현금흐름도 가볍게 훓어보면

 

좌(연도별) 우(분기별)

비싼 주택을 거래하기에 나갈때도 화끈하게 나가고 들어올때도 화끈하게 들어오는 것을 알 수 있다. 아직 여유 자금을 놔두면서 영업을 할만큼 자리를 잡지 못했기에 앞으로 한참동안 마이너스(-) 와 플러스(+)가 반복될 것으로 보인다.

 

4. profitability(이익률)

 

이익률은 중요한 지표이다. 10퍼센트 이익률로 10000원의 매출을 올리는 것보다 50퍼센트 이익률로 5000원의 매출을 올리는 것이 낫다. 또한 이익률이 높으면 경제적 해자(다른 기업이 쉽게 진출하지 못하는)를 가졌을 확률도 높다.

 

주택을 한채 팔때 open door는 약 4~6% 마진을 목표로 하고 있다. 2021년 4분기는 6.5%로 목표치보다 조금 높게 나왔다.

 

주택을 사서 팔기만 한다면 마진율을 높이기 힘든데 오픈도어는 수익성 향상을 위해 비즈니스 모델을 지속적으로 추가하고 있다. 소유권등기나 중간수탁, 주택담보대출, 리모델링, 보험, 이사서비스까지 사람들이 집을 사고 팔때 필요한 모든 서비스를 제공하는 것으로 오픈도어는 비즈니스를 확장할 예정이다.

 

 

5. growth(성장률)

 

 

 

매출 성장을 보면 전년 동기대비 210.53%나 높게 나왔다. 비싼 주택을 팔기 때문에 조금만 더팔아도 매출에서 엄청난 상승을 할 수 있다. 앞으로도 103.03% 높을 것이라 긍정적인 예상을 했다.

 

매출에서 가장 중요한 주택판매량을 보면 2020년 잠시 주춤했다가 크게 상승하고 있다. 2020년에는 코로나로 인해 주택 거래가 줄었다고 한다.

 

오픈도어는 현재 미국에서만 활동하고 있는데 엄청나게 빠르게 시장 구역을 넓히고 있다.

 

21년에만 23개의 지역에 확장하여 서비스를 시작하였다. 현재 총 44개의 지역에서 오픈도어로 부동산 매매가 가능하다.

 

현재 적자기업이고 현금흐름에서 변동성이 크기에 EBITA성장률과 영업현금흐름 성장률은 생략했다.

 

capex는 미래를 위한 투자로 공장을 짓거나 설비들 사들이는 것 등이다. 신생기업일수록 capex 지출이 큰 편이며 미래에 많은 투자를 한다. CAPEX가 94.12%나 늘었다. 기업의 판매활동이 활발하다는 것을 예측할 수 있다.

 

 

6. balance sheet(재무적 상황)

 

 

 

opendoor는 빚이 정말 많다. 부동산을 매입할 때 빚을 내서 사는 경우가 많기 때문이다. 이러한 구조는 금리인상 시기와 부동산 시장이 침체될 때 정말 위험할 수 있다. 2021-22년 많은 부동산을 매입했기 때문에 현재 debt to equity ratio는 314.2%로 높다. 

 

오픈도어는 현재 집을 사서 파는데까지 약 120일정도 걸린다. 이것을 90일까지 줄이는 것을 1차목표로 하고 있다.

 

* debt과 liabilities의 관계는 liabilities가 더 넓은 범위로 debt을 포함. debt은 쉽게 대출 받은 채무이고 liabilities는 대출 이외에 외상 매입, 미지급 비용, 이연된 수익 등을 포함한 부채이다.

 

유동자산을 살펴보면

 

 

 

유동자산이 $9.34B으로 유동부채($4.40B), 장기부채($2.86B)보다 훨씬 많다. 유동성은 괜찮다. Current ratio 유동비율이 약 2.12로 좋다.

 

*Current ratio(MRQ) 유동비율(1년 안에 갚아야하는 유동성 부채에 비해 1년 내에 현금화 할 수 있는 유동성 자산 비율로 최소 1은 넘어야하고 2정도면 이상적)

 

*MRQ = most recent quarter 가장 최근분기

*유동비율은 높을수록 좋고 최소 1보다 커야 빚에 발목이 잡히는 기업이 아니다.

 

7. management(경영진 능력)

research&development expense(연구개발비용)은 늘어날수록 기업이 미래가 밝다고 할 수 있다.

오픈도어는 부동산 온라인 플랫폼 기업이기에 연구개발비가 중요하다. 

 

 

연구개발비는 매년 지속적으로 늘어나는 것을 알 수 있었다. 최근 4년간 한해도 빠짐없이 늘어났다.

 

다음으로 우리나라의 잡플래닛처럼 미국에서 회사를 다녔던 사람들이 회사의 리더와 근무환경을 평가한 것을 살펴보면 4.0점으로 좋은 점수를 받은 것을 알 수 있다.(애플 = 4.2)

 

 

8. market rating(시장전문가 평가)

 

 

(1) 기업에 대한 점수는 F 이고 (VGM = 종합점수) 전문가들은 주식을 보유하라는 중립의 HOLD 의견을 주고 있다.

 

 

(2) 여기는 9명의 전문가 중 6명이 매수 의견을 주고 있다. 한명은 sell 매도의견을 주고 있다. 생각보다 오픈도어에 관심을 가지는 전문가가 많지 않다는 것을 알 수 있었다. 목표가는 20.89달러로 현재주가(6.8달러)에서 3배이상 오를거라 예상한다.

 

(3) 여기는 종합점수는 UNDERPERFORM으로 적극매도 의견을 주고 있다. 애널리스트와 경제 블로거는 매수를 추천하고 뉴스도 긍정적 시그널을 보내고 있다. 하지만 개인투자자는 오픈도어에 부정적이라는 것을 알 수 있다.

 

 

9. 공매도와 내부자

 

공매도 비율을 보면 일반마켓에 오픈된 주식대비 19.42%가 공매도 비율이다. 엄청나다. 게다가 short ratio도 5.0으로 이러한 물량을 모두 처분하려면 5일이라는 거래일이 필요하다.

 

 

내부자 거래는 많지 않았다. 하지만 최근 22년에 CEO와 대표가 모두 많은 양의 주식을 팔았다.

 

 

10. 최근뉴스

 

앞서 걱정한대로 오픈도어는 부동산 경기와 금리의 영향을 많이 받는다. 경기가 침체되면서 부동산 매매가 줄어들고 있다. 또한 연준은 금리를 인상할 준비를 하고 있기에 앞으로 더 큰 타격을 받을 수도 있다.

 

결론 : 금리인상으로 22년 오픈도어는 매수 보류

 

**절대 매수 매도 추천은 아니며 개인적인 의견인 점을 분명히 밝힙니다.**